Kiracı ve Ev sahibinin Hakları Nelerdir?

KİRACI VE EV SAHİBİ HAKKINDA SIKÇA SORULANLAR!

        Türkiye’de milyonlarca vatandaş her ay ev sahibine kira ödemekte bunun yanında kirasını ödemeyen kiracılar da var tabi. Bu yazımızda kiracı ve ev sahiplerinin oldukça çok sordukları ve bir hayli problem yaşadıkları sorunlara ve sorulara açıklık getirmeye çalışacağız.

Kanunda her şey aslında açıkça belirtilmiştir fakat tarafların zaman zaman gerek işleyişten haberdar olmaması gerek art niyetli davranmaları sebebiyle ortaya bir çok anlaşmazlıklar çakmaktadır. Kiracı hakları ve ev sahibi hakları ayrı ayrı düzenlenmiştir iki tarafın da menfaatleri kanunla düzenleme altına alınmıştır. Böylece kiracı ev sahibi ilişkisi tarafların keyfi davranmasından uzaklaştırılmıştır. Toplumun bir çok defa sorduğu aklına takılan  sorulara bakalım.

1-) EV SAHİBİ KAFASINA GÖRE ZAM YAPABİLİR Mİ? ZAM ORANI NE OLMALI?

Kira artışlarının belli bir oranı vardır ve bunun üzerinde keyfi oranda kesinlikle zam yapılamaz. Yapılırsa kiracının buna itiraz hakkı doğacaktır. Yapılacak zam TÜİK tarafından açıklanan zam yapılacak  ayın  TÜFE oranlarına göre belirlenebilir. Örnek olarak Aralık 2020’de kira artış oranı yüzde 12,04 olarak belirlenmiştir ve aksi bir madde bulunmadıkça Aralık ayında bu oranın üzerinde kira artışı yapılamaz.

2-) EV SAHİBİ KİRACIYA KEYFİ OLARAK EVİ BOŞALT DİYEBİLİR Mİ?

Kanuna göre; kiracı ile ev sahibi arasında yapılan sözleşmeye iki tarafında uyma zorunluluğu vardır ve sözleşme tarihinden önce hiçbir şekilde kiracıdan evi tahliyesini isteyemez. Fakat öyle durumlar vardır ki ev sahinin haklı halleri ortaya çıkar. Kiracının kirayı ödememesi, kiralananı başkasına kiralaması gibi sözleşmeye aykırı durumlarda tahliye istenebilir.

3.) KİRACI SÖZLEŞME BİTMEDEN EVDEN AYRILMAK İSTEYEBİLİR Mİ?

Bu durum aslında kiraci ile ev sahibi arasındaki anlaşmaya bağlıdır fakat anlaşma olmaması durumunda yine nasıl bir yol izleneceği kanunda açık bir şekilde bellidir.

Kiracı çıkacağı tarihi ev sahibine bildirmek zorundadır ve ev bu süreçte kiraya verilemezse kiracı 3 aylık kira bedelini ev sahibine ödemek durumundadır. Eğer 2. Ayda kiraya verilirse kiracı  tahliye tarihinden itibaren iki aylık kirayı ödemekle yükümlüdür. Bü süreç üç ayı geçmeyecek şekilde sınırlanmıştır.Eğer kiracı evden çıktığını bildirmezse sözleşme hala devam eder ve bildirim yapana kadar geçen sürenin kirasını da ödemekle yükümlü olacaktır.

4-) KİRACI KİRASINI ÖDEMİYOR EV SAHİBİ NASIL BİR YOL İZLEMELİ?

       Bu problem maalesef bütün ev sahiplerinin zaman zaman başına gelebilecek bir durumdur.Eskişehir emlak piyasasında da bu durumla sık sık karşılaşılmakta ve insanlar problemini çözmek için bir borçlar hukuku  avukatı arayışına girmektedir.

     Kiracı kirasını ödemiyorsa öncelikle yapılacak olan noterden ihtar çekip karşı tarafa 30 gün süre vermek olacaktır. Bu süre zarfında kiralanan boşaltılmazsa tahliye davası açılacak yada icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesi yoluna gidilecektir. Tabi iş bu boyuta geldiğinde de bütün avukat ve dava masrafları da kiracıya yüklenecektir. Bu yüzden kiracı çekilen ihtarı dikkate almalı 30 günlük süresini iyi değerlendirmelidir.

5-) KİRACIYIM EVİM SATILDI DURUMUM NE OLACAK ?

           İçinde bulunulan kiralanan bir başkasına satıldığı takdirde yeni alıcı sizin tahliyenizi isteyebilir fakat bu hemen daireyi yada evi boşalt tarzında yapılamaz. Satış tarihinden itibaren 30 gün içinde noterden ihtar çeken yeni ev sahibi kiracının tahliyesini ister ve kiracının bu tarihten itibaren 6 aylık yasal süresi başlamış olur. 6 ay sonunda halen taşınmaz boşaltılmamışsa yeni ev sahibi tahliye davası açıp kiracıyı tahliye edebilir.Tabi bu işlemleri bir avukat yardımıyla yapmanız hak kaybına uğramanızı engelleyecektir.

6-) OTURDUĞUM BİNA KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRERSE YENİ BİNADA DA OTURABİLİR MİYİM?

         Bu problem de kentsel dönüşümün kapsamında yıkılan binalarda oturan kiracılar tarafından sıkça sorulan sorular arasında yer alıyor. Sorunun cevabı borçlar kanununda net bir şekilde yer almaktadır.Bina  yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu vardır veya herhangi bir tadilat söz konusu olacaksa tadilat bittikten sonra yine kiracıya davet yapılmalıdır. Aksi takdirde ev sahibi kiracının 1 yıllık kira bedelini ve taşınma ücretini de ödemek zorunda kalacaktır.

7-) KİRALADIĞIM TAŞINMAZDA DEĞİŞİKLİK YAPABİLİR MİYİM?

        Kiracı kiralananın içinde ciddi değişiklikler yapacaksa bundan ev sahibinin haberi olmalıdır ve ona göre hareket edilmelidir. Buna benzer durumlar zaten sözleşmede de yer almaktadır aksi takdirde kiracı sözleşmeye aykırı davranmış olacaktır ve ev sahibine tahliye hakkı doğacaktır. Bu yüzden kiracılar sözleşmeye aykırı hareket etmekten her zaman kaçınmalıdır.

         8-)KİRACIMI  İHTİYAÇ BELİRTEREK TAHLİYE ETTİM EVİ YENİDEN KİRAYA VEREBİLİR MİYİM?

       Borçlar Kanunu Madde 355: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.Yeniden inşa ve imar bittikten sonra taşınmazı kullanma hakkı yine eski kiracısında olacaktır aksi takdirde ev sahibi bir yıllık kira bedelini kiracıya ödemek durumunda kalacaktır.

9-) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR NE İŞE YARAR?

        Kira sözleşmesi yapılırken yanında bir de tahliye taahhütnamesi isimli evrak düzenlenir.Kiracı ve ev sahibi arasında imzalanır. Aslında kiracı bu taahhütnamede evi belirli koşullarda tahliye edeceğinin taahhüdünü vermekte ve özellikle kiranın ödenmediği durumlarda, taşınmaza zarar verilen durumlarda bu evrak ev sahibinin avantajına olmaktadır.

10-)KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL BİTER NASIL UZAR?

          Kira kontratı ev sahibi ve kiracı arasında resmî bir belgedir ve herhangi bir anlaşmazlık durumunda ortaya koyulacak ilk evraktır.Kira sözleşmesini uzatmak yada sonlandırmak yine taraflara ait olduğu gibi bunun da belli başlı yöntemleri vardır. Kira sözleşmesi genelde bir yıl yapılır ve aksi bir durum olmadıkça her yıl kendiliğinden yenilenmiş sayılır.

        Ev sahibi kira kontratını sonlandırmak istiyorsa sözleşme bitiminden 1 ay önce kiracıya sözleşmeyi sonlandırdığını bildiren bir ihtar çekmelidir ve bu sayede sözleşme sona erecektir. Bir diğer yandan hiçbir şekilde ihtar çekilmeden devam eden sözleşmeler de 10 yıl sonunda kendiliğinden iptal olacaktır.

         Eskişehir avukat.

 

Click to rate this post!
[Total: 4 Average: 5]

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Call Now Button